RETROSPECTIVA DE LO INEVITABLE

Por - 18/08/2015

He notado, al igual que todos, que el tema sobre la vivienda y la explotación inmobiliaria anda de una lado a otro y es motivo de un sinfín de debates, charlas, artículos y demás. Evidentemente no es un fenómeno novedoso, ya lleva cocinándose una buena cantidad de años. Tenía previsto continuar con la serie sobre arquitectura y literatura pero considero relevante aportar mi grano de arena a la discusión, sea útil o no, no está de más echarle pimienta al estofado.

Como ya sabrán, o si no de menos lo habrán notado en mis textos anteriores, mi campo de acción profesional es en materia de vivienda y precisamente la inmobiliaria, por tanto puedo ver de primera mano todos aquellos factores e ingredientes que componen el fenómeno denominado “boom inmobiliario”. Como en todos los casos, hay estratos, diferencias y ética de por medio, es decir, no todas las empresas se manejan bajo los mismos preceptos o lineamientos, es importante hacer énfasis en que lo que leerán a continuación es una reflexión propia y esa, por suerte, me pertenece exclusivamente.

A finales del s. XIX y con la llegada del ferrocarril, que trajo consigo urbanización e industrialización conectando puntos comerciales, los asentamientos circundantes crecieron significativamente al igual que población obrera. La problemática comienza cuando México como país de industrialización tardía y dependiente de terceros, con un desarrollo urbano acelerado y mayor que en los países desarrollados -respuesta a la dinámica del crecimiento económico-, emplea una cantidad importante de trabajadores que demandan suelo y vivienda.

Para 1917, el artículo 123 Constitucional establece a los patrones de empresas con un número de trabajadores mayor a 100 la obligación de proporcionar “habitaciones cómodas e higiénicas”, en la década de los años veinte se funda el Banco de México (BANXICO), comienza el proyecto del seguro social y se realiza el primer concurso de vivienda obrera por el Arq. C. Obregón Santacilia, en un intento por satisfacer las necesidades de vivienda digna de los trabajadores del Estado, así como las condiciones apropiadas para acceder a ella mediante créditos para su construcción o adquisición.

Para 1933 se crea BANOBRAS (Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas), institución pública con participación mayoritaria del Estado, cuyo objetivo es financiar o refinanciar proyectos de inversión pública o privada en infraestructura y servicios públicos. Es entonces cuando el Estado trata de suministrar a los trabajadores una seguridad social que garantice servicios de salud y una vivienda al formar el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) en 1943, el cual contaba con programas habitacionales para sus derechohabientes, esquema que se repetiría en 1974 con el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), división habitacional del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE).

A partir de 1947, con el proyecto del Centro Urbano Miguel Alemán del Arq. Mario Pani, comienza un despliegue de proyectos a gran escala orientados a la clase obrera; en este periodo de aproximadamente 30 años, nacieron esquemas inspirados en el Movimiento Moderno Internacional de Arquitectura, sus rasgos característicos son viviendas verticales entre 60 y 80 m², de 10 a 15 niveles, en terrenos grandes (ocupaban más de una manzana), con un área de desplante no mayor al 25%, 15-20% destinado a vialidades, 5-10% a servicios y el resto a áreas verdes y de recreación; orientando las torres para tener la mayor ganancia de luz natural y una adecuada ventilación. Estos centros urbanos apostaban por la generación de lugares de encuentro, convivencia e identificación entre las personas que lo habitaban. Era entonces cuando la arquitectura se ejercía como práctica de servicio público, a diferencia de hoy en día cuando es vista como práctica artística al servicio de los grandes capitales. Algunos ejemplos de estas máquinas de habitar son: Centro Urbano Presidente Juárez (1950-1952)- M. Pani, Unidad Habitacional Nonoalco Tlatelolco (1958-1964) M.Pani + L.Ramos Cunningham, unidad Independencia (1959-1960)- A. Posadas Prieto + J.M. Gutiérrez, Integración Latinoamericana (1974)- Sánchez Arquitectos + Asociados, entre otros.

Para 1963 se crea el Programa Financiero de la Vivienda (PFV) mediante el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), dada la obligatoriedad impuesta por el Estado a las instituciones bancarias de otorgar préstamos para la adquisición y construcción de vivienda, es decir, los bancos estaban obligados a otorgar los préstamos a tasas accesibles y bajo los términos que el Estado dictaminara, puesto que éste funge como el administrador de los recursos. Durante la década de los años setenta hay un crecimiento importante de la población urbana, el Estado se encuentra imposibilitado para satisfacer el número de viviendas que el mercado demanda y la iniciativa privada no está interesada en invertir en la vivienda social, dadas las condiciones de financiamiento y el tiempo que requiere recuperar la inversión, lo cual no implica un negocio rentable. La inmobiliaria Sare inicia operaciones en 1967. Posterior a la reforma constitucional en materia de vivienda, que indica la aportación obligatoria patronal del 5% sobe el salario del trabajador, nace el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) en 1972 y para 1973 se funda Casas GEO.

Tras la creación del INFONAVIT, empresarios, funcionarios públicos y líderes sindicales constituyen empresas constructoras, comienza la edificación en serie para venta. Después del terremoto de 1985, fue necesario un plan de reconstrucción en el cual participaron arquitectos e ingenieros, se edificaron 56 000 viviendas nuevas, para 1989 se suscita el apogeo de las empresas desarrolladoras, los bancos se desligan del Estado y ofrecen créditos hipotecarios, es decir, el Estado deja su rol de administrador de recursos para cederlos a una institución y abre el mercado a las empresas privadas, es así como al dejar de ser el desarrollador/constructor de la vivienda, ese capital pasa a manos privadas y por tanto los beneficios no llegan a la población trabajadora. Los recursos salen del ciclo intra-gubernamental fugándolos a los particulares. Esta situación se agrava tras 1994, cuando el INIFONAVIT deja sus funciones como promotor de la vivienda y funge como facilitador, beneficiando a los particulares.

La producción de la vivienda se vuelve financieramente favorable, lo que repercute en la calidad y su impacto urbano, puesto que INFONAVIT ya no se encarga del control de calidad. Al amparo del art. 27 Constitucional, las desarrolladoras compran millones de m2 de suelo ejidal y construyen miles de casitas en las periferias de las ciudades más importantes del país.

Es así como llegamos al hoy en día y a la voracidad inmobiliaria; construir vivienda densa en torres, como los proyectos que mencioné con anterioridad, implica para la desarrolladora una inversión considerable que se vería reflejada directamente en su utilidad, y dado que deben mantener los precios promedio del mercado, prefieren abaratar costos. ¿Se han preguntado porque casas Ara prefiere hacer cientos de casitas de 50 m2, que torres? Bueno, entre más alto es un edificio, se necesita reforzar más la cimentación lo cual implica una mayor cantidad de acero, eso sin contar que el costo por m³ de excavación es mucho más caro que el de edificación, todo cuesta, las instalaciones se vuelven más complejas, etc. Por eso es mejor atiborrar el terreno de pobres intentos de casas, en lugar de ponerle un poco de neurona y renunciar a las cuantiosas ganancias a cambio de darle calidad de vida a quienes van a tardar (en el mejor e los casos) 25 años de su vida en pagar su vivienda.

Ahora podemos tener una perspectiva más amplia sobre el origen del fenómeno que estamos presenciando. La vivienda dejó de ser un bien público y de derecho para los trabajadores, y ahora como bien privado es muy difícil acceder a una casa propia, comenzando porque cada vez hay menos responsabilidad de los empleadores por proveer a sus trabajadores un seguro médico y todas las prestaciones que conlleva, asimismo los afortunados derechohabientes deben sufrir un calvario al enterarse que con sus puntos de INFONAVIT las opciones de vivienda a su alcance son en zonas lejanas a sus centros de trabajo y en condiciones miserables, no hay una ganancia sustancial para el Estado y al final los que se enriquecen son los particulares y las instituciones bancarias. Situación que difícilmente va a cambiar desde el momento en que el objetivo de generar bienestar a la población se transformó en un negocio que beneficia a pocos, claro que genera mucho empleo, no sólo para los trabajadores de oficina, obra, contratistas, casas de materiales, etc., pero las ganancias no se distribuyen equitativamente y lo más preocupante es que no se hace una arquitectura responsable con el usuario y con la ciudad.

Quizás es por eso que la generación a la que pertenezco no tiene aspiraciones de una casa propia y en cambio opta por rentar, busca opciones cercanas a su trabajo para evitar los extenuantes desplazamientos y el desgaste físico y emocional que eso conlleva. Irónicamente, aquellos desarrollos pensados como vivienda social, ahora por el crecimiento de la mancha urbana, poseen ubicaciones privilegiadas, son viviendas bien hechas, amplias, iluminadas, ventiladas y con diversas amenidades, cualidades que aumentan la plusvalía y encarecen el precio de renta y venta (si es que alguien quiere vender), quedando al alcance de la clase media-media alta, exiliando al trabajador de menos recursos a tierras áridas, edificadas con tan poca ética y respeto para lo que debería ser un lugar de descanso en el que la vida transcurra felizmente.

Concebir un modelo funcional de vivienda no es tarea fácil, ya que debe satisfacer muchos frentes: ser accesible para todos, cumplir con los estándares de confort, aportar una plástica agradable y enriquecer a la ciudad, tener opciones atractivas para el mercado privado y de altos recursos, ser un negocio rentable y ahora apoyarse en la sustentabilidad… Hacer ciudad.

¿Habrá esperanza?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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